elmostrador.cl<\/strong><\/a><\/span> el 30 de noviembre de 2025<\/em><\/p>\n <\/p>\n
En segunda vuelta de las elecciones presidenciales vuelve a poner sobre el tapete de la discusi\u00f3n de las propuestas de los candidatos en la campa\u00f1a, sin duda el prometer\u00a0Eliminar las contribuciones de la primera vivienda<\/strong>\u00a0(gradualmente) por considerarlo un impuesto\u00a0\u00abinjusto y perpetuo\u00bb<\/em>, que\u00a0\u00abcastiga a la clase media y a los adultos mayores\u00bb<\/em>\u00a0puede resultar una oferta muy atractiva a muchos electores, en esa visi\u00f3n las contribuciones han sido tratadas estos meses como un \u00abcosto\u00bb individual que habr\u00eda que eliminar o, al menos, reducir. Pero si levantamos la mirada, veremos que se trata de una discusi\u00f3n sobre el tipo de sociedad y de ciudad que queremos. El impuesto territorial financia servicios municipales, captura parte de la renta del suelo y, bien dise\u00f1ado, puede corregir las desigualdades que nuestros mapas hacen tan visibles.<\/p>\nEn Chile, la mayor\u00eda de las viviendas\u00a0no paga este impuesto<\/strong>: para 2025 el tramo exento llega a alrededor de\u00a0$56,8 millones de aval\u00fao<\/strong>\u00a0en viviendas habitacionales, por lo que gran mayor\u00eda de las casas y departamentos queda exenta. Las viviendas en comunas de alto valor de suelo (p. ej., Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, Providencia), es donde se concentra el pago efectivo de contribuciones; son tambi\u00e9n las grandes \u00abdonantes\u00bb al Fondo Com\u00fan Municipal (FCM). Es un grupo relativamente acotado de propietarios de los inmuebles habitacionales del pa\u00eds, s\u00f3lo 22,7% el que paga contribuciones y, dentro de esos, 12,8% las paga como primera vivienda; es decir, eliminar el cobro a la primera vivienda beneficia a una fracci\u00f3n minoritaria del total de viviendas.<\/p>\nDesde el mundo de la arquitectura y el urbanismo, donde observamos a diario c\u00f3mo la inversi\u00f3n p\u00fablica crea valor, la pregunta clave no es si mantener las contribuciones, sino c\u00f3mo perfeccionarlas para que sean justas, transparentes y socialmente sostenibles. En el mes de julio de este a\u00f1o\u00a0\u00a0el Colegio de Arquitectos convoco a un encuentro de expertos\/as a debatir sobre este tema, el cual concluyo que lo m\u00e1s adecuado es mantener el impuesto, mejorar su progresividad y, sobre todo, dotarlo de legitimidad mediante transparencia y destino social claro.<\/p>\n
\u00bfPor qu\u00e9 mantenerlo? Primero, porque es una fuente estable de financiamiento local. Sin ingresos propios, las comunas se vuelven dependientes de transferencias discrecionales y pierden capacidad de respuesta a necesidades cotidianas: aseo, \u00e1reas verdes, iluminaci\u00f3n, veredas, seguridad comunitaria. Segundo, porque el impuesto al patrimonio inmobiliario genera menos distorsiones que gravar salarios o emprendimientos. Tercero, porque permite recuperar -aunque sea parcialmente- las plusval\u00edas que produce la inversi\u00f3n p\u00fablica y los cambios normativos, evitando que queden privatizadas.<\/p>\n
Los reparos existen y no deben ignorarse. Para personas mayores con ingresos bajos, pero que habitan barrios encarecidos, el pago puede volverse asfixiante. Tambi\u00e9n hay percepciones de opacidad en el aval\u00fao fiscal y dudas razonables sobre por qu\u00e9 viviendas parecidas pagan distinto seg\u00fan la comuna. Finalmente, la desigualdad de la base tributaria \u2015mucho valor concentrado en pocas comunas\u2015 tensiona el sistema y alimenta discursos de \u00abpago injusto\u00bb.<\/p>\n
La experiencia internacional es clara: el impuesto catastral funciona cuando se actualiza con frecuencia, aplica escalas progresivas y protege a quienes tienen menor capacidad de pago. En Am\u00e9rica Latina, las ciudades que modernizaron su catastro y transparentaron m\u00e9todos de valoraci\u00f3n multiplicaron recaudaci\u00f3n y legitimidad. En la OCDE, los gobiernos locales utilizan mecanismos de \u2018circuit\u2011breaker\u2019 (cuando la cuota supera un porcentaje del ingreso del hogar, se otorga un cr\u00e9dito o alivio) y programas de diferimiento para adultos mayores (el pago se posterga hasta la venta o herencia). La lecci\u00f3n es simple: progresividad, transparencia y protecci\u00f3n de liquidez van de la mano.<\/p>\n
En una sociedad altamente segregada, la justicia no se juega s\u00f3lo en cu\u00e1nto se cobra, sino tambi\u00e9n en c\u00f3mo se cobra y para qu\u00e9 se usa. La equidad vertical exige que quien concentra m\u00e1s patrimonio inmobiliario aporte m\u00e1s. La equidad horizontal, que dos viviendas similares tributen similar independientemente del barrio. Y la justicia territorial demanda que una fracci\u00f3n relevante de la recaudaci\u00f3n financie mejor espacio p\u00fablico, equipamiento y movilidad en los barrios que m\u00e1s lo necesitan.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 camino es razonable hoy? Mantener el impuesto territorial y perfeccionarlo con cinco ajustes concretos:<\/p>\n
<\/p>\n
(1) ampliar el piso exento para la primera vivienda de menor valor;<\/p>\n
(2) incorporar tramos adicionales para viviendas de alto aval\u00fao, protegiendo a las familias de ingresos medios;<\/p>\n
(3) aplicar un \u2018circuit\u2011breaker\u2019 que limite la carga anual a un porcentaje del ingreso del hogar;<\/p>\n
(4) habilitar el diferimiento para personas mayores con baja liquidez, con intereses acotados y garant\u00eda real; y<\/p>\n
(5) abrir la caja negra del aval\u00fao con metodolog\u00eda p\u00fablica, datos abiertos y un simulador ciudadano. Si adem\u00e1s destinamos una parte expl\u00edcita de la recaudaci\u00f3n incremental a barrios prioritarios, el impuesto dejar\u00e1 de ser una obligaci\u00f3n opaca para convertirse en un pacto visible de convivencia urbana.<\/p>\n
<\/p>\n
Las contribuciones no son el enemigo. La verdadera amenaza es una ciudad que reproduce privilegios y carencias, donde el valor creado colectivamente termina beneficiando a unos pocos. En esta segunda vuelta, debatamos con honestidad: eliminar o vaciar el impuesto territorial no resolver\u00e1 la desigualdad ni mejorar\u00e1 servicios locales. En cambio, un redise\u00f1o progresivo, transparente y con prop\u00f3sito territorial puede convertirlo en un instrumento al servicio de la justicia urbana y la democracia cotidiana.<\/p>\n
<\/p>\n
Rodolfo Jim\u00e9nez Cavieres<\/strong><\/p>\nPresidente nacional del Colegio de Arquitectos de Chile<\/p>\n
<\/p>\n
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