Negocio & Construcci\u00f3n<\/strong><\/a><\/span> en su edici\u00f3n de octubre de 2026\u00a0<\/em><\/p>\n <\/p>\n
La reactivaci\u00f3n habitacional es urgente. Pero alterar desde el nivel central las condiciones de densidad exige discutir sus efectos sobre los planes reguladores, la capacidad de los barrios y las decisiones de las comunidades.<\/p>\n
Los planes reguladores comunales expresan decisiones sobre c\u00f3mo debe crecer una comuna y qu\u00e9 intensidad de ocupaci\u00f3n puede admitir. Su elaboraci\u00f3n supone estudios, participaci\u00f3n ciudadana y discusi\u00f3n p\u00fablica. Por eso, cuando la autoridad central modifica par\u00e1metros que alteran sus efectos, la pregunta no es solo si se facilitan proyectos, sino cu\u00e1nto queda de lo que se planific\u00f3.<\/p>\n
El Decreto Supremo N\u00ba68, de 2026, del MINVU, instala esa discusi\u00f3n. Reducir el factor general de 4,0 a 2,8 habitantes por vivienda tiene fundamento: es el tama\u00f1o medio de los hogares seg\u00fan el Censo 2024. Si el tope en habitantes por hect\u00e1rea se mantiene, la poblaci\u00f3n planificada se respeta aunque haya cerca de un 43 % m\u00e1s de unidades. El problema est\u00e1 en otras disposiciones.<\/p>\n
La primera es el coeficiente de 1,4, la mitad del promedio censal. Con \u00e9l, el n\u00famero te\u00f3rico de viviendas puede llegar a 2,86 veces el que permit\u00eda el factor anterior. Es una regla de c\u00e1lculo; nada asegura que la ocupaci\u00f3n efectiva responda a ese supuesto. Si los hogares resultan mayores, la poblaci\u00f3n real exceder\u00e1 lo que el plan admit\u00eda.<\/p>\n
La segunda afecta a los planes que fijan su densidad en viviendas por hect\u00e1rea. El decreto ordena multiplicar ese valor por cuatro y aplicar luego los nuevos coeficientes. Una decisi\u00f3n comunal expresada en n\u00famero de viviendas termina admitiendo bastantes m\u00e1s, sin que el plan se haya modificado.<\/p>\n
La tercera son los conjuntos arm\u00f3nicos. En los mismos sectores del coeficiente 1,4, los proyectos con unidades de hasta 90 m\u00b2 podr\u00e1n exceder en 75 % la constructibilidad del plan regulador, y estos incrementos solo podr\u00e1n reducirse hasta en 25%, y \u00fanicamente en zonas de conservaci\u00f3n hist\u00f3rica. Aqu\u00ed s\u00ed hay m\u00e1s superficie construida, y el margen comunal para modularla es m\u00ednimo.<\/p>\n
Los sectores elegidos tambi\u00e9n merecen examen. El coeficiente 1,4 se aplica cerca de estaciones de metro o tren, pero tambi\u00e9n en franjas junto a v\u00edas expresas y troncales. Durante su revisi\u00f3n, Contralor\u00eda objet\u00f3 incluir los corredores de buses por no advertir est\u00e1ndares equiparables a otros modos de transporte. El criterio se elimin\u00f3; el de v\u00edas expresas y troncales, que no exige transporte p\u00fablico alguno, se mantuvo. Estar junto a una de ellas no garantiza recorridos peatonales seguros ni equipamientos, y puede ser una barrera cotidiana para quienes viven junto a ella.<\/p>\n
\u00bfD\u00f3nde est\u00e1 la comprobaci\u00f3n de que esos sectores pueden recibir la intensidad que se incentiva? \u00bfC\u00f3mo se incorporan los efectos acumulados sobre escuelas, centros de salud, \u00e1reas verdes y redes sanitarias?<\/p>\n
La rebaja de hasta un 50% de los estacionamientos sigue la misma l\u00f3gica. Es razonable donde hay alternativas de movilidad reales; aplicada sobre una accesibilidad supuesta, traslada la demanda a calles y veredas, y el ahorro del proyecto se convierte en un costo para el municipio y los vecinos. Contralor\u00eda tom\u00f3 raz\u00f3n del decreto, pero precis\u00f3 que ello no implica pronunciarse sobre su m\u00e9rito ni su conveniencia. Esa discusi\u00f3n sigue abierta, y debe incluir c\u00f3mo se distribuyen beneficios y costos: una mayor capacidad normativa puede mejorar la rentabilidad sin traducirse en viviendas m\u00e1s asequibles.<\/p>\n
Es cierto que muchos planes reguladores est\u00e1n desactualizados y que el incentivo pol\u00edtico local suele ir hacia restringir la densidad. Pero la respuesta no es vaciarlos desde la Ordenanza. La Ley 21.807 habilita a los planes intercomunales y metropolitanos para identificar \u00e1reas de desarrollo prioritario y fijar densidades m\u00ednimas, con evaluaci\u00f3n territorial y participaci\u00f3n de los municipios afectados; su reglamentaci\u00f3n deber\u00eda acelerarse. Esa es una v\u00eda para densificar sin renunciar a planificar.<\/p>\n
Reactivar la construcci\u00f3n es un objetivo leg\u00edtimo. Hacerlo debilitando la planificaci\u00f3n local puede dejar consecuencias que duren m\u00e1s que la crisis que se busca resolver. Las viviendas se construyen en terrenos, pero sus impactos se viven en barrios. Es all\u00ed donde esta reforma deber\u00e1 demostrar su m\u00e9rito.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
Rodolfo Jim\u00e9nez Cavieres<\/strong><\/p>\nPresidente nacional del Colegio de Arquitectos de Chile<\/p>\n
Acad\u00e9mico de la Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido de la USACH<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
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