En las últimas dos décadas el Chile metropolitano ha experimentado una acelerada verticalización y densificación residencial, lo que genera variados conflictos urbanos. La verticalización no es nueva en el mundo ni privativa al caso chileno, sin embargo el país presenta aspectos bastante distinguibles en el rápido incremento de escala de construcción, densidad y aglomeración de edificios (Contreras, 2011, 2016; Inzulza, 2016; Vergara, 2017), así como se perciben efectos ambientales negativos y desvalorización de barrios (Contreras, 2016, 2017; López Morales et al., 2015).
El sector inmobiliario parece estar constantemente aprovechándose de la falta de regulaciones sobre el uso del suelo y en algunos casos, las inmobiliarias obtienen permisos para construir edificios en altura o complejos de departamentos de lujo sin restricciones de altura o densidad, sin consultar a los residentes locales, sin tomar en cuenta las necesidades o el carácter de la comunidad.
Las casas y especialmente los departamentos son cada vez más caros, menos espaciosos, y en edificios cada vez más saturados (en alta densidad) y con mayor impacto en los barrios que los rodean. Sin embargo, existen dos vacíos explicativos respecto al fenómeno de la verticalización en Chile; primero, la verticalización se presenta desde el sector privado como un asegurador de oferta residencial inclusiva para segmentos emergentes y hogares precarios, hipótesis “anti-gentrificadora” que urge ser contrastada con evidencia. Segundo, las investigaciones salvo excepciones, se han desarrollado en torno al caso de Santiago casi exclusivamente, ya que la mayoría de los datos disponibles de mercado de suelo y edificación en el país se encuentran detallados sólo a nivel de la RM. Esto implica la necesidad de desarrollar estudios en áreas emergentes del país, casos seleccionados de Iquique, Antofagasta, Gran Valparaíso y Gran Santiago.
Los objetivos de investigación son
1) Analizar cuantitativamente la evolución de la producción inmobiliaria (unidades y metros cuadrado) y densidades residenciales netas y brutas.
2) Identificar incidencia de los Instrumentos de Planificación Territorial, principalmente los Planes Reguladores Comunales.
3) Evaluar evolución de precios de suelo pagado por inmobiliarias a propietarios (Renta 1) y ganancia inmobiliaria (Renta 2) en las cuatro ciudades caso de estudio (incluye levantamiento de datos CBR).
4) Identificar transformaciones en la estructura socio-económica de los hogares residentes en las zonas de estudio en base a análisis censal 2002-2012 a nivel distrito y manzana. El aporte teórico de medir con exactitud (a escala barrial y de predio) precios de suelo (Renta 1), vivienda y rentabilidad inmobiliaria (Renta 2) y sus efectos asociados con densidad residencial y encarecimiento de la vivienda es novedoso y relevante para el país, sobre todo tratándose de materias de alta incidencia en políticas. La implicancia teórica de la brecha de renta (rent gap) es indispensable para comprender el funcionamiento de los mercados urbanos en contextos capitalistas actuales (Lees et al. 2016). Esta fue formulada por Neil Smith (1979, 1996) y luego ha sido desarrollada por una serie de investigaciones posteriores en diversas latitudes geográficas y contextos de economía urbana capitalista (Clark, 1987, 1988, 1995; Hammel, 1999; Badcock, 1989; Shin, 2009; Charles, 2013; Shimizu et al., 2010; Sýkora, 1996, entre varios otros).
Investigadores del Proyecto:
Ernesto López Morales, Departamento de Urbanismo, Universidad de Chile; Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES).
Nicolás Herrera, Arquitecto UNAP, Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios.
Marcelo Bauzá, Gerente General INCITI.
Matías Garretón, Investigador Centro de Inteligencia Territorial, Universidad Adolfo Ibáñez; Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES).
Conversatorio:
Diego Rebolledo, Arquitecto UCV, Magíster en Pedagogía; Departamento de Arquitectura e Ingeniería SECOPLAC, Municipalidad de Iquique.
Modera:
Vesna Obilinovic, Arquitecto USM, Magister en Programación Territorial, Dirección de Vinculación Facultad de Ingeniería y Arquitectura, Universidad Arturo Prat (UNAP).
Invita:
Cátedra de Urbanismo IV, Carrera de Arquitectura FIA, UNAP.
Lugar:
Salón Advis (Paseo Baquedano 1499, Iquique).